Entender sobre los impuestos relacionados con las inversiones en propiedades es un tema esencial. Este tema abarca una amplia gama de obligaciones y oportunidades fiscales que afectan tanto a propietarios nacionales como extranjeros. A continuación encontrará un resumen de las áreas clave que generalmente se incluyen bajo este tema:

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🏡 1. Impuestos a la Propiedad
Qué son: Impuestos anuales basados en el valor tasado del inmueble, impuestos por gobiernos locales.
Quién los paga: Propietarios, incluyendo personas físicas, entidades y extranjeros.
Punto clave: Varían según el estado y el condado; financian escuelas, infraestructura y servicios públicos.

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💵 2. Impuesto sobre Ganancias de Capital
Cuándo se aplica: Cuando se vende un inmueble por un valor superior al de compra.
Tipos:

• Ganancias a corto plazo: Se gravan como ingreso ordinario (si se mantuvo por menos de un año).

• Ganancias a largo plazo: Se gravan a tasas más bajas (0%, 15% o 20%, dependiendo del ingreso).

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Exclusión: Hasta $250,000 ($500,000 si es matrimonio) pueden estar exentos en la venta de una residencia principal si se cumplen ciertos requisitos.

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🔁 3. Intercambio 1031 de Propiedad Similar (Like-Kind Exchange)
Qué es: Estrategia para diferir impuestos para inversionistas que venden un inmueble y reinvierten en otra propiedad “similar”.
Beneficios: Permite diferir el impuesto sobre la ganancia de capital y reinvertir el total del valor de venta.
Limitaciones: Solo aplica a propiedades de inversión o comerciales, no residencias personales.

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🌎 4. FIRPTA (Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces)
Qué es: Ley que requiere que los vendedores extranjeros de inmuebles en EE. UU. tengan hasta un 15% del precio de venta retenido para fines fiscales.
Por qué: Asegura que los inversionistas extranjeros paguen impuestos en EE. UU. sobre sus ganancias de capital.
Nota: Puede solicitarse reembolso si el impuesto real es menor al retenido, presentando una declaración de impuestos en EE. UU.

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📝 5. Impuesto sobre Ingresos por Alquiler
Propietarios nacionales y extranjeros: Deben declarar y pagar impuestos sobre ingresos de alquiler de propiedades en EE. UU.
Deducciones: Intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, reparaciones, honorarios de administración, depreciación, etc.
 

🧾 6. Requisitos de Presentación
Formularios del IRS:

• Formulario 1040 / 1040NR – para individuos (residentes y no residentes)

• Formulario 1120 / 1120F – para corporaciones (residentes y no residentes)

• Formulario 1065- para "LLC" Limited Liability Companies

• Formulario 1099 / 1042-S – para reportar pagos a personas extranjeras

• Formulario 5472 – para corporaciones domésticas con transacciones con socios extranjeros.

• Formulario FBAR reporte de cuentas en banco extranjeros para contribuyentes domésticos

• Formulario 8938 para informar sobre activos financieros en el exterior (contribuyentes domésticos)

 

Se requiere TIN o EIN: Toda persona que genere ingresos por bienes raíces en EE. UU. debe obtener un número de identificación del IRS.

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ESTRUCTURA DE IMPUESTOS DEPENDIENDO DEL TIPO DE ORGANIZACION

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• Formulario 1120 (Corporación C):
  Corporación sujeta a doble tributación: primero paga impuestos a nivel corporativo y luego los accionistas pagan impuestos sobre los dividendos recibidos. Es ideal para empresas que quieren reinvertir ganancias en lugar de distribuirlas.

• Formulario 1120-F (Corporación Extranjera):
  Se utiliza cuando una corporación extranjera tiene ingresos efectivamente conectados con una actividad comercial o negocio en EE.UU. Puede reclamar deducciones relacionadas con esa actividad. La preparación suele ser compleja debido a tratados fiscales y reglas de "efectiva conexión".

• Formulario 1120-S (Corporación S):
  Corporación con elección fiscal de “S Corp”, pasa los ingresos, pérdidas, créditos y deducciones directamente a los accionistas. Evita la doble tributación. Requiere que todos los accionistas sean personas físicas (no extranjeras) y ciudadanos o residentes de EE.UU.

• Formulario 1065 (Partnership):
  Las sociedades no pagan impuestos directamente. Presentan el Formulario 1065 para informar los resultados, y emiten K-1s a cada socio, quienes reportan su parte proporcional en sus declaraciones individuales.

• Entidad Disregarded:
  Una LLC de un solo miembro (que no ha elegido ser tratada como corporación) se considera “entidad ignorada” para efectos fiscales. Todos los ingresos y deducciones se informan directamente en la declaración personal del propietario (como si fuera un negocio individual).

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